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房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫大小的判斷
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-8-31
- 【搜索關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)行業(yè) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢(xún) 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
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買(mǎi)，不買(mǎi)？漲，不漲？答案只有兩個(gè)，卻難以抉擇。
2009-2012年中國(guó)主題公園及旅游地產(chǎn)行業(yè)投資分析 主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)。中國(guó)的主題公園擁有廣闊2009-2012年重慶房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年的調(diào)整與陣痛之后，于2009年上半年頻現(xiàn)回暖信號(hào)，市場(chǎng)復(fù)蘇在即2009-2012年中山房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研 2009年1-5月份中山市完成固定資產(chǎn)投資166.71億元，同比小幅增長(zhǎng)2.3％，較1-4月2009-2012年鄭州房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局與投資戰(zhàn)略研 2009年上半年鄭州市區(qū)銷(xiāo)售商品住房45916套，平均每天賣(mài)房超過(guò)253套，較去年同期上漲了
如果根據(jù)今年房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)尋求這個(gè)問(wèn)題的標(biāo)準(zhǔn)答案，將會(huì)徒勞無(wú)功。對(duì)比8月份和今年初廣州、北京、上海、南京、杭州、西寧、銀川、蘭州各地樓盤(pán)價(jià)格，這個(gè)問(wèn)題將更難回答。
從南到北、從東到西，這些城市留給我們無(wú)數(shù)表象和亂象。與高房?jī)r(jià)并駕而行的是天量成交量。統(tǒng)計(jì)顯示，1至7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)41755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%。但在量?jī)r(jià)齊升的背后，開(kāi)發(fā)商刻意捂盤(pán)、投資性需求膨脹、空置率升高的情況也屢見(jiàn)不鮮，諸多令人困惑的現(xiàn)象讓人對(duì)當(dāng)前樓市難窺其實(shí)。
怎樣看待當(dāng)前的樓市？樓市到底有沒(méi)有泡沫？要不要調(diào)控？專(zhuān)家的觀點(diǎn)也許會(huì)給我們一些啟示。
房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)延續(xù)？
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.9%，漲幅比6月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
房?jī)r(jià)的上漲速度已經(jīng)超過(guò)了很多人的預(yù)期。在一線城市，甚至有人用瘋狂來(lái)形容這種漲勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度、居民收入提高未跟上房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇速度的背景下，這種非常態(tài)的房?jī)r(jià)上漲能否持續(xù)？
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，從全國(guó)范圍來(lái)看，不同的城市可能會(huì)有所區(qū)別，如居民收入水平、居住偏好可能會(huì)有所差異，但是房?jī)r(jià)的上漲并不具有持續(xù)性。"換句話說(shuō)，就是從總體來(lái)看，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的可能性很小。"
中國(guó)銀河證券公司研究所執(zhí)行總經(jīng)理苑德軍也贊同這樣的說(shuō)法。他認(rèn)為，這次房?jī)r(jià)上漲主要是由于國(guó)家政策支持引起的。如果沒(méi)有政策支持，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)性的上漲。目前政府對(duì)政策進(jìn)行了回調(diào)。從這點(diǎn)上看，全國(guó)房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上漲的支撐因素。
持同樣觀點(diǎn)的還有中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海。"9、10月份樓市很可能進(jìn)入一個(gè)'滯脹期'，到11月份滯脹可能更嚴(yán)重，形成有價(jià)無(wú)市的狀況。"曹建海表示，滯脹就是房?jī)r(jià)可能還在緩慢上漲，但成交量卻在萎縮，然后房?jī)r(jià)很可能會(huì)在12月份回落。
"現(xiàn)在8月份的成交量已經(jīng)在大幅下滑，9月份的成交量肯定又會(huì)更小。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般樓市滯脹期在3個(gè)月左右，然后房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，2007年就是這樣的情況。"曹建海表示。
那么，這些專(zhuān)家普遍認(rèn)同房?jī)r(jià)上漲不會(huì)延續(xù)的理由是什么？
"未來(lái)貨幣信貸增長(zhǎng)速度不會(huì)像上半年那么快。"郭田勇說(shuō)，在上半年樓市復(fù)蘇中，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持起了重要作用，開(kāi)發(fā)商很容易獲得資金。"但是，這種大量的信貸投放下半年不可能繼續(xù)。因此，樓市價(jià)格和成交量盡管這段時(shí)間出現(xiàn)了明顯上漲，但是不會(huì)持續(xù)。"
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至7月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源為28639億元，同比增長(zhǎng)28.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6524億元，增長(zhǎng)42.7%；在其他資金來(lái)源中，個(gè)人按揭貸款為3628億元，增長(zhǎng)78.9%了。
曹建海也認(rèn)為，這輪房?jī)r(jià)上漲主要是由上半年貨幣信貸的投放量過(guò)快、流動(dòng)性偏大，以及普通民眾對(duì)通脹的預(yù)期引起的。"房地產(chǎn)領(lǐng)域大量的資金，比如國(guó)企買(mǎi)地的錢(qián)，都是工商業(yè)的貸款，還有很多私人企業(yè)主一次性置業(yè)的資金，也是來(lái)自于實(shí)體經(jīng)濟(jì)甚至是工商業(yè)貸款，我判斷進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有資金加起來(lái)最少占到上半年信貸投放的三分之一。"曹建海表示，"但是這種狀態(tài)難以持續(xù)，下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金流入不可能這么大。"
7月份的信貸數(shù)據(jù)佐證了兩位專(zhuān)家的觀點(diǎn)。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份新增人民幣貸款為3559億元，這一數(shù)字甚至不到6月份新增信貸1.53萬(wàn)億元的四分之一。
可見(jiàn)，專(zhuān)家主要從上半年房?jī)r(jià)上漲的原因分析未來(lái)的走勢(shì)。郭田勇表示，上半年主要是流動(dòng)性偏大、對(duì)通脹的預(yù)期所推動(dòng)購(gòu)房的需求比較多，或者說(shuō)有錢(qián)人為了規(guī)避通脹，利用房子作為一種投資手段，形成了房?jī)r(jià)短期的上漲。但是就絕大多數(shù)人的收入和購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，并不支持這種上漲的房?jī)r(jià)。
"居民收入水平?jīng)]有出現(xiàn)大的上漲，就總體的購(gòu)買(mǎi)力而言并沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)整體的提高，這樣就決定了房地產(chǎn)短期上漲不可能持續(xù)下去。"郭田勇認(rèn)為。
當(dāng)然也有地產(chǎn)老總不同意這樣的看法。聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜寰皖A(yù)測(cè)，這輪房?jī)r(jià)上漲將持續(xù)2年的時(shí)間。"雖然現(xiàn)在已經(jīng)不是抄底的最佳時(shí)機(jī)，但是如果想買(mǎi)房的話，還是盡早買(mǎi)吧。"
他這樣認(rèn)為的理由是目前房?jī)r(jià)大幅度上漲的效果，已經(jīng)被通脹所抵消了。"雖然房?jī)r(jià)上漲得很厲害，主要因?yàn)殄X(qián)不值錢(qián)了，這樣看來(lái)，實(shí)際房?jī)r(jià)并沒(méi)有漲多少。"
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，單從市場(chǎng)的角度看，房?jī)r(jià)上漲的這種趨勢(shì)可以延續(xù)到今年年底，但是明年的不確定性因素有很多。宏觀經(jīng)濟(jì)是否見(jiàn)底，特別是世界經(jīng)濟(jì)能否復(fù)蘇、拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)樓市有很大影響。"如果整體經(jīng)濟(jì)回暖，那么國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支持措施可能會(huì)減弱，帶來(lái)信貸上的相對(duì)緊縮，那時(shí)樓市的走勢(shì)就很難判斷。"
樓市泡沫究竟有多大？
量?jī)r(jià)齊升、地王頻現(xiàn)，顯示出當(dāng)前樓市的火熱程度。但在投資客的大舉殺入和普通百姓的抱怨聲中，總讓人覺(jué)得有泡沫的影子。那么樓市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在這一點(diǎn)上爭(zhēng)議最大。
"價(jià)格漲得過(guò)快就會(huì)產(chǎn)生泡沫，現(xiàn)在來(lái)看，房?jī)r(jià)跟購(gòu)房人的整體收入水平已經(jīng)有一定的偏離，存在虛高的情況。"郭田勇認(rèn)為，但是現(xiàn)在還不能完全定義為泡沫。
李文杰也持相同的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，從目前來(lái)看，樓市成交量正在逐漸地回落，整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)講有理性回歸的成分，憑市場(chǎng)短期的變化來(lái)判斷樓市是否存在泡沫還為時(shí)尚早，應(yīng)該從長(zhǎng)期的趨勢(shì)來(lái)看。
不過(guò)，有很多專(zhuān)家對(duì)此觀點(diǎn)卻是迥然不同。曹建海就認(rèn)為，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)是高度的泡沫化，而且肯定會(huì)破滅。
"房?jī)r(jià)跟租金的比例已經(jīng)完全脫鉤了。發(fā)達(dá)國(guó)家一般房?jī)r(jià)是房租的100倍，但北京平均已經(jīng)達(dá)到了500倍，個(gè)別的房子已經(jīng)達(dá)到了800倍。"曹建海說(shuō)，這一數(shù)據(jù)能充分反映當(dāng)前樓市泡沫的嚴(yán)重程度。"現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為追求低成本，許多房子質(zhì)量都比較差，一般三十年就破敗了，如果說(shuō)要靠租金來(lái)收回房?jī)r(jià)，那么破敗以后也只能收回一半的成本，而且還不算利息。"
房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重不合理、空置率升高成為眾多專(zhuān)家判斷樓市存在泡沫的重要理由。
"按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。"苑德軍指出，但是現(xiàn)在我國(guó)很多城市這個(gè)比值都要達(dá)到20倍以上，這說(shuō)明樓市泡沫已經(jīng)是很?chē)?yán)重了。
就空置率而言，"統(tǒng)計(jì)局公布的空置率跟實(shí)際情況有所出入，他們統(tǒng)計(jì)的只是開(kāi)發(fā)商沒(méi)賣(mài)掉的，我們要看那些租都沒(méi)有租出去的房子。現(xiàn)在好多人買(mǎi)了房子也不裝修，不住進(jìn)去只等著升值了，加上這個(gè)因素全國(guó)的空置率在15%左右，這個(gè)比例已經(jīng)很高了。"曹建海表示。
以銀川為例。去年以來(lái)銀川的房?jī)r(jià)漲幅曾經(jīng)連續(xù)10個(gè)月在全國(guó)70個(gè)大中城市位居第一，形成鮮明對(duì)比的是，截至6月末，銀川商品房累計(jì)空置面積達(dá)185.8萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)17%，商品住房供銷(xiāo)比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。
"這些因素決定了現(xiàn)在樓市是極度的泡沫，而且泡沫主要在地價(jià)里面。目前地價(jià)包含了很大程度的暴利和不合理的腐敗成本，事實(shí)上在許多一、二線城市，造價(jià)只占了不到房?jī)r(jià)的10%。"曹建海認(rèn)為，泡沫破裂主要是地價(jià)的回落和崩盤(pán)，"這是必然的趨勢(shì)，地價(jià)一落所有房子的價(jià)格也就落下來(lái)了。"
樓市存在大量泡沫的危害是顯而易見(jiàn)的，如果泡沫破裂，不論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是整體經(jīng)濟(jì)無(wú)疑都會(huì)產(chǎn)生不利影響。多位專(zhuān)家均對(duì)此表達(dá)了不同程度的的擔(dān)心。
"我們現(xiàn)在的情況有點(diǎn)像1985年到1990年的日本，這段時(shí)間日本的房?jī)r(jià)上漲了好幾倍，在外部需求不斷下降的背景下，日本加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，企圖帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，結(jié)果在國(guó)際炒家獲利后，日本的房?jī)r(jià)和股市崩盤(pán)了。"苑德軍認(rèn)為，如果中國(guó)的房?jī)r(jià)照現(xiàn)在的趨勢(shì)再漲下去，這樣的泡沫遲早要破。
曹建海也認(rèn)為，"樓市現(xiàn)在的泡沫是建立在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的基礎(chǔ)上的，這種泡沫的危害最大。"
進(jìn)入樓市的部分資金本來(lái)應(yīng)該拿來(lái)擴(kuò)大投資、擴(kuò)大就業(yè)、拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)，但是一些國(guó)有企業(yè)把實(shí)體經(jīng)濟(jì)的自有資金和銀行貸款都拿來(lái)炒地皮了，這說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域投資渠道不多，非常脆弱。曹建海判斷，樓市的深幅調(diào)整很可能就在明年年初，"如果下半年信貸投放繼續(xù)加大力度可能會(huì)延緩到明年三、四月份，這次調(diào)整應(yīng)該是深幅調(diào)整或者是長(zhǎng)期調(diào)整，之后就很難再恢復(fù)了。"
中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也表達(dá)了相同的看法，他認(rèn)為，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，中央政府不僅要密切關(guān)注，而且要采取堅(jiān)決有效措施來(lái)治理并擠出泡沫。否則，舊的危機(jī)沒(méi)有解決，新的危機(jī)又來(lái)了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的問(wèn)題就大了。
"由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)真正的向下調(diào)整，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)周期性調(diào)整。在沒(méi)有向下調(diào)整的情況下，房?jī)r(jià)突然上漲，這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是相當(dāng)不利的。"易憲容說(shuō)。
另外在樓市是否有泡沫觀點(diǎn)之外，還存在一種觀點(diǎn)。央行金融研究所研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄒平座認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市還不能算是泡沫，但是有很多結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，比如說(shuō)信息的充分程度、不合理的行政干預(yù)等，其中最大的問(wèn)題是腐敗問(wèn)題，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的效率有待提高。
樓市應(yīng)采取什么方式調(diào)控？
房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，可以拉動(dòng)六七十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但是如果房?jī)r(jià)高到老百姓買(mǎi)不起房、開(kāi)發(fā)商賣(mài)不出去房，也就談不上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。那么應(yīng)怎樣對(duì)當(dāng)前樓市進(jìn)行調(diào)控呢？
"調(diào)控現(xiàn)在的樓市，我覺(jué)得基本上可以無(wú)為而治。"郭田勇認(rèn)為，政府只要保持宏觀政策的穩(wěn)定性，房?jī)r(jià)就算繼續(xù)上漲，也很難再?zèng)_太高。但是如果房?jī)r(jià)與居民收入出現(xiàn)更大的偏離或者更大的泡沫的話，就應(yīng)該采取一些調(diào)控手段。
而更多的專(zhuān)家則認(rèn)為，對(duì)于目前國(guó)內(nèi)樓市泡沫不能僅僅是關(guān)注了，應(yīng)該采取嚴(yán)厲的措施進(jìn)行調(diào)整。
"如果不調(diào)控，那么樓市就只能自動(dòng)崩盤(pán)了。"曹建海認(rèn)為，尤其是上海、北京的樓市，現(xiàn)在就應(yīng)該采取措施，"上海城區(qū)的價(jià)格現(xiàn)在跟日本東京基本上相當(dāng)，但東京的GDP是上海的10倍，而且東京的地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海，說(shuō)明上海的房?jī)r(jià)泡沫最大，如果泡沫破裂，上海必是首當(dāng)其沖。"
在專(zhuān)家提出的調(diào)控建議中，提到最多的就是銀行信貸。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，在目前情況下，既要保增長(zhǎng)，又要平抑房?jī)r(jià)，最好的辦法就是增加房屋的供應(yīng)量和銀行部門(mén)的信貸投入。
"在需求旺盛的情況下，要防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，主要是加大供應(yīng)量，這就少不了資金的支持，讓開(kāi)發(fā)商手里有足夠的資金去搞開(kāi)發(fā)。"顧云昌說(shuō)，"銀行把錢(qián)借給開(kāi)發(fā)商，把風(fēng)險(xiǎn)把握住，就會(huì)出現(xiàn)多贏的局面�，F(xiàn)在來(lái)看，世界經(jīng)濟(jì)的泡沫不是把錢(qián)借給開(kāi)發(fā)商造成的，而是把錢(qián)借給買(mǎi)房者造成的。"
曹建海卻對(duì)此表示了極大的異議。"最有效的調(diào)控方式應(yīng)該是控制銀行信貸，這是調(diào)控的重中之重和最直接的因素，而不應(yīng)該再增加信貸投放。"他認(rèn)為，上半年信貸投放規(guī)模過(guò)大，引發(fā)了通脹預(yù)期的擔(dān)憂，所以整體對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了影響。要平抑房?jī)r(jià)，銀行一定要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房信貸政策，包括利率上浮10%、嚴(yán)格限制首付的條件等。
"還有一個(gè)有效的措施就是盡快出臺(tái)物業(yè)稅，必須提高持有多套住房的人的持有成本。"曹建海強(qiáng)調(diào)，"如果在控制信貸和物業(yè)稅方面沒(méi)有合適的調(diào)控措施，那么其他所有的調(diào)控都是無(wú)效的，比如土地集約利用，這些措施作秀的成分比較大，甚至?xí)苿?dòng)房?jī)r(jià)更快地上漲。"
易憲容也認(rèn)為，出臺(tái)物業(yè)稅是樓市調(diào)控的重要措施之一。既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)者征收一定的稅收，又得對(duì)滿足基本住房消費(fèi)者給予一定的稅收優(yōu)惠。因此公平公正的物業(yè)稅，一定會(huì)起到調(diào)節(jié)住房財(cái)產(chǎn)公平持有的作用，從而減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲。
郭田勇則建議，真正鼓勵(lì)自住型需求，抑制投資、投機(jī)性需求對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是有幫助的。
除去銀行信貸和物業(yè)稅，多位專(zhuān)家表示，應(yīng)該通過(guò)加大保障性住房的建設(shè)來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。"我覺(jué)得保障性住房在地方政府的開(kāi)工面積里不應(yīng)低于40%，但是現(xiàn)在可能10%都不到。"曹建海指出，一定要把政策落實(shí)到位，才能達(dá)到預(yù)期的效果，現(xiàn)在的實(shí)際情況是許多城市的保障性住房建成了類(lèi)似商品房，其中開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)特別大。
"政府應(yīng)該大量建設(shè)廉租房。"鄒平座則認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房管理水平不高，在現(xiàn)有的監(jiān)管效率能否達(dá)到應(yīng)有的目標(biāo)值得懷疑，"但是廉租房通過(guò)透明、公開(kāi)公正的管理，不僅僅能解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，還能為地方政府解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且廉租房可以作為政府的住房?jī)?chǔ)備，成為市場(chǎng)調(diào)控的手段，用廉租房影響市場(chǎng)租賃價(jià)格，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。" - ■ 與【房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫大小的判斷】相關(guān)新聞
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